地价高烧 房企任性拿地后要辛苦卖房?

一些城市的土地市场不断升温!据不完全统计,截至5月底,今年全国刷新地价纪录的卖地成交已达120宗,“高总价、高单价、高溢价”的土地出让,已成上半年楼市的最显著写照。其中,仅5月一个月,全国?#32479;?#29616;69宗单价或总价“地王”。在楼市去库存的大背景下,为什么开发商仍争相出手。

【数据】 一二线城市地价飚升

6月2?#38556;?#21320;,备受关注的深圳龙华上塘商住地?#29992;?#26032;?#28142;?#22320;王?#20445;?#32463;过现场直接报价投标,最终被央企中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿元的高价拿下,地面价高达56781元/平方?#20303;?/P>

而此前一天,有7家央企参与竞拍的上海宝?#28966;?#26449;地块,最终被隶属财政部的信达地产刷新纪录夺得,这也是该公司一年内造的第七个“地王”。

事实上,2016年才刚过?#35805;耄?#21364;已经被一些媒体冠以“地王年”的称号。

数据显示,今年1-5月一线城市、二线城市诞生39个?#30333;?#20215;地王”、81个“楼板价地王”。其中,一线城市出现10个?#30333;?#20215;地王”(总价40亿元以上)和12个“楼板价地王”(2.5万元/平方米以上)。二线城市(省会城市及计划单列市)当中,出现29个?#30333;?#20215;地王”(总价30亿元以上)和69个“楼板价地王”(1.5万元/平方米以上)。

【探因】开发商买地是怕“断?#28014;?/STRONG>

值得注意的是,今年以来部分城市地价纪录被刷新,超过半数由地?#28966;?#20225;、央企制造。

有?#30340;?#20154;士认为,地产企业不惜成本拿“地王?#20445;?#25193;充在一线城市、核心二线城市的土地储备,增加公司的?#20048;擔?#20854;背后更大的局是为自己在地产企业整合与重组过程?#24615;?#21152;“话语权”。

“开发商并非不知道高地价的风险,但是不拿地就有‘断?#28014;?#30340;风险,是自绝生路,经营模式的雷同?#39057;?#24320;发商硬着头皮也要拍地。”一位资深?#30340;?#34892;家坦言。

不可忽视的另一个原因是,为了去库存,各地严控土地供应量。苏州、南京等城市相继出台土地拍卖限价新政,导致土地流拍。再加上购房信贷日渐宽松、企业融资环境改?#39057;齲?#19968;些城市的房子卖得很快,开发商着急“补库存”、拍地也“不差钱?#20445;?#35806;生“地王”也就不奇怪了。

【影响】高地价拉高区域房价

“房产企业不计成本疯狂‘刷地’,用如此高成本买下来的地块,怎么算?#24049;?#38590;赚到钱!”不少?#30340;?#20154;士直呼不可?#23478;椋?#26576;些企?#36947;?#29992;融?#26102;?#21033;,使用手中充足的?#32479;?#26412;货币大幅抬高土地价格,最后会否又是老百姓为高物价买单?

?#30333;?#32456;房企能否顺利回款还是要靠购房者买单,争相高价拿地的房企能否被下一轮‘解围’,依然是个未知数。” ?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟表示,市场全面高端化后,未来市场会怎样很?#38597;?#26029;。

?#32454;?#22320;产研究院院长龙斌认为,房价必须是地价的1.5倍左右才可能保证不赔。按照平均开发周期,2016年多数地王项目会在2017年下半年到2018年上半年入市,一个城市多个“地王”项目集中入市必然会拉高区域房价,多少会影响市场销售速度,增?#37038;?#22330;风险。同时,房地产市场届时供求关?#31561;?#20309;,还是有不确定性,因此在土地竞拍中谨慎对待为佳。

【预期】楼市下半年或进入调整期

“地王频出会不会带来政策的转向,?#21448;?#25345;转为抑制??#20493;?#27492;,?#32454;?#22320;产研究院认为,国家整体收紧房贷或收紧鼓励住房消?#39068;?#31574;的可能性不高,毕竟不同城市的土地市场分化明显,地方政府在给高热土地市场降温的同时,并不希望土地市场完全冷却。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,待本轮市场需求在上半年集中?#22836;?#23436;?#29616;?#21518;,再加上调控政策收紧等因素,一线城市以及热点二三线城?#26032;?#24066;下半年进入调整期也是可能的。如果企?#24471;揮性?#20170;年上半年做到“未雨绸缪?#20445;?#37027;么房企就有可能会因此陷入被动的局面。如果未来房价上涨幅度不超过50%,许多“地王”将遭遇入?#24515;?#30340;困境,风险很大。

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